Материнский капитал на ипотеку

Материнский капитал на ипотеку используют двумя способами: вносят как первоначальный взнос при покупке жилья в кредит или направляют в банк на погашение основного долга и процентов по уже взятой ипотеке. Ждать, пока ребёнку исполнится три года, не нужно: для ипотеки это одно из немногих исключений, и подавать заявление можно сразу после рождения или усыновления. Деньги не приходят вам на руки, фонд переводит их напрямую кредитору. Сумма в 2026 году до 728 921,90 рубля, а при втором или следующем ребёнке до 963 243,17 рубля.

Ниже - что именно можно оплатить, кто может быть кредитором, в каком порядке подавать заявление, какие условия предъявляют к самому жилью, что делать с долями детей и в каких случаях возникают отказы. Как получить сам сертификат и какие нужны документы, мы описали в материалах как оформить материнский капитал и материнский капитал: какие документы нужны.

Что можно оплатить капиталом по ипотеке

Социальный фонд называет два основных сценария, связанных с кредитом на жильё.

Первоначальный взнос. Если вы покупаете квартиру или дом в ипотеку, материнский капитал можно направить как собственные средства. Банк требует первоначальный взнос, как правило, в виде процента от цены жилья, и капитал его закрывает полностью или частично. Перечисление идёт на счёт продавца или застройщика, либо на счёт, который указан в кредитном договоре.

Погашение основного долга и процентов. Если ипотека уже взята, капитал можно направить в счёт погашения. Оплатить можно и основной долг, и проценты по нему. Это относится и к кредитам, оформленным до рождения ребёнка: закон разрешает направить капитал на погашение займа на жильё, который вы взяли раньше.

Дополнительные детали, которые следуют из разъяснений фонда:

• Количество кредитов, которые можно погасить капиталом, законом не ограничено. Если у семьи две ипотеки, капитал можно распределить между ними.
• Допустимы кредиты на покупку жилья, на его строительство или реконструкцию. Займ на потребительские цели, на ремонт, подведение коммуникаций и газификацию сюда не относится.
• Допускаются как ипотека в банке, так и займ в иной организации, которая имеет право предоставлять жилищные кредиты. Перечень кредиторов описан ниже.

Когда можно подавать заявление

Общее правило для материнского капитала: распоряжаться им можно, когда ребёнку, из-за которого возникло право, исполнилось три года. Для ипотеки действует исключение: первоначальный взнос и погашение жилищного кредита разрешены сразу после рождения или усыновления ребёнка. Те же исключения действуют для оплаты детского сада, для товаров и услуг для детей-инвалидов и для ежемесячной выплаты семьям с небольшим доходом.

Практически это значит, что сертификат можно задействовать уже в период подбора квартиры: он формируется автоматически, его статус виден в личном кабинете, а деньги направляются в банк, как только готовы документы по сделке.

Чтобы заявление было принято, на сертификате должна оставаться сумма, достаточная для платежа. Допустимо направить не весь капитал, а его часть. Остаток останется на сертификате, и им можно будет распорядиться иначе, в том числе повторно по ипотеке.

Кто может быть кредитором

Не любая организация годится в качестве получателя средств. Фонд называет следующие группы кредиторов:

• банки;
• кредитные кооперативы, действующие не менее трёх лет и включённые в специальный перечень Банка России;
• государственное учреждение, управляющее накопительно-ипотечной системой жилищного обеспечения военнослужащих;
• региональные микрокредитные компании, созданные по решению органов власти.

Для банков действует упрощённый порядок. С апреля 2020 года заявление на использование капитала по ипотеке можно подать прямо в банке, который выдал кредит. Банк передаёт данные в территориальное отделение фонда электронно, и вам не нужно отдельно ехать в фонд. Не все банки подключены к такой схеме, поэтому уточняйте у кредитора, оформляет ли он заявления.

Если кредитор не банк, а другая организация, имейте в виду, что нужно убедиться в её праве работать с материнским капиталом. Проверить можно в фонде и в самом кредитном договоре.

Как подать заявление: пошагово

1. Подтвердите, что сертификат есть. Проверьте в личном кабинете на портале Госуслуг или на сайте фонда сумму и статус сертификата.
2. Получите ипотечный договор. Для первоначального взноса нужен договор купли-продажи или долевого участия и кредитный договор (или его проект, если банк согласовывает использование капитала на этапе сделки). Для погашения нужны кредитный договор и справка кредитора об остатке основного долга и процентов.
3. Выберите, куда подать заявление. Можно в клиентской службе фонда, через многофункциональный центр, через личный кабинет на Госуслугах и, в упомянутых случаях, в банке.
4. Подготовьте нотариальное обязательство. Если жильё остаётся в залоге у банка, один из владельцев должен письменно обязаться оформить его в общую собственность всей семьи, об этом ниже.
5. Дождитесь решения. Фонд рассматривает заявление и сообщает результат письмом или через Госуслуги. В случае одобрения деньги перечисляют в течение пяти рабочих дней после принятия решения.
6. Проверьте остаток долга. Убедитесь, что банк зачислил платёж и обновил график. В кредитном договоре и заявлении можно заранее указать, что вы хотите: уменьшить срок или платёж, а сделает ли так банк, зависит от его условий.

До момента, пока деньги не перечислены, заявление можно отозвать и подать новое на другую цель.

Требования к жилью и доли детей

Фонд проверяет не только кредитора, но и то, что вы покупаете.

• Жильё находится на территории России.
• Оно пригодно для постоянного проживания: не признано аварийным и подлежащим сносу.
• Оно оформляется в общую долевую собственность владельца сертификата, супруга и детей. Размер долей определяется соглашением семьи, но обязательно, чтобы доли были у всех.
• Ремонт, подключение коммуникаций и газификация к целевому использованию не относятся.

Самый частый вопрос: что делать, если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, а доли детям выделить нельзя. Для таких случаев закон предусматривает обязательство. Владелец сертификата, который приобрёл жильё с помощью капитала, подписывает нотариально удостоверенное обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи, включая детей, после того как с жилья снимут обременение. На это даётся шесть месяцев со дня снятия обременения. Если ипотека гасится частично капиталом и банк снимает залог только после полной выплаты, обязательство действует до этого момента.

Такой порядок защищает интересы детей. Нарушать его нельзя: невыполнение обязательства может привести к судебному спору, в том числе по инициативе опеки.

Семейная ипотека и материнский капитал

Капитал сочетается с государственными программами льготной ипотеки. Например, при семейной ипотеке материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос. Условия самой программы (ставка, сумма кредита, требования к заёмщику, срок действия) устанавливает государство, и они меняются, поэтому актуальные цифры проверяйте в банке и на официальных сайтах. Подробнее о программе мы рассказываем в материалах семейная ипотека: кому положено, как оформить семейную ипотеку и какие документы нужны для семейной ипотеки.

Если вы берёте обычную ипотеку без льгот, правила использования капитала те же. Разница в самом кредите: ставка, условия досрочного погашения, страхование.

У других льготных программ, например военной и сельской ипотеки, свои требования к жилью и заёмщику. Можно ли в каждой из них использовать капитал и в каком порядке, нужно проверять отдельно у кредитора и в фонде. Документы для этих программ описаны в материалах военная ипотека: какие документы нужны и сельская ипотека: какие документы нужны.

Примеры расчёта

Цифры условные, они показывают порядок действий и порядок сумм. Ставку по кредиту мы не называем, поскольку условия у банков разные.

Пример 1. Первоначальный взнос. Семья покупает квартиру за 6 000 000 рублей. Банк требует первоначальный взнос 20 процентов, то есть 1 200 000 рублей. Семья направляет 728 921,90 рубля материнского капитала, а остальные 471 078,10 рубля вносит из своих средств. Кредит составит 4 800 000 рублей.

Пример 2. Погашение основного долга. У семьи остаток долга по ипотеке 4 000 000 рублей. Они направляют капитал 728 921,90 рубля на погашение. Остаток долга уменьшается до 3 271 078,10 рубля. Что произойдёт с платежом, зависит от договора: можно сохранить срок и снизить платёж, а можно сохранить платёж и сократить срок.

Пример 3. Двое детей. Семья с двумя детьми получила сертификат на 963 243,17 рубля. Они направляют на первоначальный взнос 500 000 рублей, остаток 463 243,17 рубля остаётся на сертификате. Позже его можно направить на погашение того же кредита.

Эти примеры показывают главное: капитал уменьшает собственные деньги или долг, но не заменяет платежи по кредиту. Чтобы оценить, что вам выгоднее, сравните свои обязательства в двух сценариях.

Налоговый вычет при покупке с капиталом

У покупки жилья в ипотеку есть налоговая сторона, о которой нередко вспоминают поздно. Имущественный налоговый вычет рассчитывают только с тех расходов, которые вы оплатили собственными деньгами. Часть цены квартиры, оплаченная материнским капиталом, в расчёт вычета не входит. То же относится к процентам: если капиталом погашены проценты по ипотеке, эта часть процентов в вычет не включается.

На практике это значит следующее. Если вы покупаете квартиру за 6 000 000 рублей и 728 921,90 рубля оплачены капиталом, для вычета остаётся сумма, которую вы внесли сами. Размер вычета ограничен законом по предельной сумме, и при дорогой квартире этот предел чаще всего достигается и без учёта капитала. А при недорогом жилье разница будет заметна. Как оформляют вычет и кому он положен, мы разобрали в материалах налоговый вычет за квартиру: как оформить и налоговый вычет по процентам ипотеки: кому положен.

Почему заявление могут отклонить

Типичные причины отказа:

• Недостаточно средств на сертификате. Заявленная сумма больше остатка. Проверьте остаток в кабинете.
• Недопустимый кредитор. Организация не входит в перечень организаций, которым можно перечислять средства.
• Жильё не соответствует требованиям. Оно признано непригодным, находится за пределами России или не подходит по назначению.
• Не представлено обязательство об оформлении долей. Если жильё остаётся в залоге, нужно нотариальное обязательство.
• Ошибка в документах. Неверные реквизиты, расхождение в именах, устаревшая справка об остатке долга.
• Сделка с близкими родственниками. Покупка жилья у родственников, как правило, вызывает вопросы у фонда и банка. Если вы собираетесь покупать у близкого человека, заранее уточните условия у кредитора и в фонде.

При отказе вы можете обжаловать решение в вышестоящий орган фонда, направить письменную жалобу или обратиться в суд. Часто отказ можно устранить, исправив документы и подав заявление заново.

Что нужно запомнить

Если сомневаетесь, как лучше распорядиться капиталом, сначала посчитайте три варианта на своих цифрах: первоначальный взнос, досрочное погашение с сокращением срока и погашение с уменьшением платежа. Какой из них выгоднее, зависит от ставки, остатка долга и вашего бюджета, поэтому общего ответа нет. Решение остаётся за семьёй, а наша задача - показать порядок действий и ограничения.

Когда можно использовать капитал на ипотеку? Сразу после рождения или усыновления ребёнка, ждать три года не нужно.

На что именно? На первоначальный взнос, на погашение основного долга и процентов, в том числе по кредитам, взятым раньше.

Получу ли я деньги на руки? Нет, фонд перечисляет их кредитору.

Что с долями детей? Жильё оформляется в общую долевую собственность всей семьи, а если оно в залоге, подписывается обязательство выделить доли в течение шести месяцев после снятия обременения.

Можно ли подать заявление в банке? Да, с апреля 2020 года это возможно, если банк участвует в схеме.