Налоговый вычет по процентам ипотеки: кому положен

Вычет по процентам ипотеки положен человеку, который платит НДФЛ по ставке 13 или 15 процентов, официально приобрёл жильё на территории России по целевому ипотечному или жилищному займу и платит по нему проценты банку из собственных средств. Вернуть можно 13 процентов от суммы уплаченных процентов, но не более чем с 3 миллионов рублей - то есть максимум 390 тысяч рублей на человека, и это отдельный лимит от вычета за саму покупку жилья.

Кто в принципе имеет право на вычет

Право на вычет есть у налоговых резидентов России, которые получают доход, облагаемый НДФЛ по основной ставке - официальную зарплату, доход от сдачи имущества в аренду с уплатой налога, доход от предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения. Вычет предоставляется только при покупке или строительстве жилья на территории России: квартиры, комнаты, жилого дома, доли в них, а также земельного участка под индивидуальное жилищное строительство - и только если заём подтверждённо целевой, то есть в кредитном договоре прямо указано, что деньги выдаются на покупку или строительство жилья.

Ещё одно условие, о котором часто забывают, - налоговое резидентство. Право на вычет есть только у тех, кто провёл на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд, независимо от гражданства: человек с российским паспортом, постоянно живущий и работающий за границей, налоговым резидентом не считается и права на вычет не имеет, даже если купил квартиру в России и платит за неё ипотеку.

Если человек не платит НДФЛ по ставке 13 или 15 процентов - например, работает только как самозанятый на налоге на профессиональный доход без других облагаемых доходов, получает только пенсию, или официально не трудоустроен, - вычет ему в текущем периоде не положен, потому что возвращать нечего: вычет уменьшает налоговую базу по НДФЛ, а не выдаётся как отдельная денежная выплата.

Чем вычет по процентам отличается от вычета за покупку

Это два разных имущественных вычета с разными лимитами, и путать их - частая ошибка. Вычет за покупку жилья считается с суммы расходов на приобретение, но не более чем с 2 миллионов рублей - то есть до 260 тысяч рублей на человека, и с 2014 года его можно “донабирать” по нескольким объектам, если при первой покупке лимит не выбран полностью. Вычет по процентам считается отдельно, с суммы фактически уплаченных банку процентов, лимит - 3 миллиона рублей, до 390 тысяч рублей к возврату, но в отличие от вычета за покупку получить его можно только по одному объекту недвижимости за всю жизнь, даже если лимит в 3 миллиона не выбран полностью.

Подробнее о том, кому в принципе положен основной вычет за покупку жилья, - в отдельном материале: налоговый вычет за квартиру - кому положен.

Разница между двумя вычетами короче видна в таблице:

Параметр	Вычет за покупку жилья	Вычет по процентам ипотеки
Лимит расходов, с которых считают вычет	2 000 000 рублей	3 000 000 рублей
Максимум к возврату при ставке 13 процентов	260 000 рублей	390 000 рублей
По скольким объектам можно получить	По нескольким, пока не исчерпан лимит	Только по одному, один раз за всю жизнь
Перенос неиспользованного остатка	На следующие годы, пенсионерам - ещё и на три предыдущих	Только в пределах уже уплаченных процентов, на будущие годы

Оба вычета можно получать одновременно по одной и той же квартире, купленной в ипотеку, - это два самостоятельных вычета, а не варианты на выбор. На практике так и происходит чаще всего: сначала оформляют вычет за покупку - его можно заявить сразу после регистрации права собственности на всю сумму расходов, а вычет по процентам добирают постепенно, по мере того как банку фактически уплачиваются проценты год за годом, ведь заранее вернуть налог с процентов, которые ещё не заплачены, нельзя.

Сколько можно вернуть и от чего это зависит

Лимит в 3 миллиона рублей действует для ипотечных договоров, заключённых начиная с 1 января 2014 года. Если ипотечный или жилищный заём оформлен до этой даты, ограничения по сумме процентов нет вовсе - вернуть можно 13 процентов от всей фактически уплаченной суммы процентов, сколько бы она ни составила: к таким договорам применяется старый порядок, действовавший до реформы имущественных вычетов.

Вычет считается не с суммы, которая указана в графике платежей банка, а с процентов, которые фактически уплачены в соответствующем налоговом периоде - если платежи вносились нерегулярно или с просрочками, точную сумму процентов за год лучше запрашивать у банка отдельной справкой, а не считать по графику самостоятельно. Штрафы, пени и неустойки за просрочку платежей в сумму процентов для вычета не включаются - вернуть налог можно только с той части платежа, которая по договору является процентами за пользование кредитом.

Кому вычет не положен

Вычет не предоставляется в нескольких ситуациях:

• если жильё куплено у взаимозависимого лица - близкого родственника (супруга, родителей, детей, братьев и сестёр), даже если сделка оформлена официально и деньги действительно передавались;
• в части процентов, оплаченных за счёт средств материнского капитала, региональных субсидий, военной ипотеки или иной государственной поддержки - вычет положен только на ту часть процентов, которая выплачена из собственных средств заёмщика;
• если человек уже использовал вычет по процентам ранее по другому объекту - в отличие от вычета за покупку, второй раз получить вычет по процентам ипотеки нельзя, даже если в первый раз лимит в 3 миллиона рублей не был выбран полностью;
• если доход официально не облагается НДФЛ по ставке 13 или 15 процентов - см. первый раздел.

Отдельно стоит вопрос о самозанятых на налоге на профессиональный доход: если у человека, помимо дохода как самозанятого, есть официальная зарплата или другой доход, с которого удерживается НДФЛ по 13 процентов, вычет положен - но считается только от этого, “обычного” дохода, а доход в статусе самозанятого в расчёт не идёт, потому что налог на профессиональный доход - это не НДФЛ.

Заём не обязательно должен быть от банка

Право на вычет по процентам не привязано к слову “ипотека” в названии продукта - важно, что заём целевой и направлен именно на покупку или строительство жилья. Налоговый кодекс говорит о “целевых займах (кредитах)”, поэтому вычет положен и в том случае, если деньги на покупку жилья дал не банк, а, например, работодатель или другая организация, имеющая право выдавать займы, - при условии, что в договоре займа прямо указана его целевая жилищная природа. А вот обычный потребительский кредит без указания цели, даже если фактически деньги потратили на квартиру, для вычета по процентам не подходит - никакая целевая формулировка в договоре отсутствует, и доказать целевой характер постфактум нельзя.

Особый порядок для пенсионеров

Пенсионерам, у которых нет иного облагаемого НДФЛ дохода, кроме пенсии, закон разрешает перенести неиспользованный остаток имущественного вычета - и за покупку жилья, и по процентам - на три налоговых периода, предшествующих тому, в котором образовался остаток. Это единственная категория, для которой перенос вычета возможен “назад”, а не только вперёд на будущие годы: обычному работающему человеку остаток переносится только на последующие периоды, пока не будет выбран полностью.

Как вычет делится между супругами

Если квартира куплена в браке и оформлена в общую совместную собственность, а кредитный договор заключён на обоих супругов или на одного с солидарной ответственностью второго, вычет по процентам можно распределить между супругами по заявлению - в любой пропорции, включая 100 и 0 процентов. Важное следствие этого правила: если у обоих супругов есть официальный облагаемый доход, каждый из них вправе получить вычет в пределах своего собственного лимита в 3 миллиона рублей по одной и той же ипотеке - то есть по факту на семью можно вернуть налог с процентов в пределах 6 миллионов рублей суммарно, если сумма уплаченных процентов это позволяет. Пропорцию распределения можно менять ежегодно, подавая новое заявление вместе с декларацией.

Если созаёмщик - не супруг

Банки нередко требуют привлечь созаёмщика, чтобы одобрить нужную сумму, и это необязательно супруг - им может быть родитель, взрослый ребёнок или любой другой человек, готовый разделить ответственность по кредиту. Если жильё при этом оформлено в собственность только основного заёмщика, право на вычет по процентам есть только у него - созаёмщик, не являющийся собственником, вычет получить не может, даже если часть платежей вносил именно он. Если же оба созаёмщика являются собственниками жилья в определённых долях, каждый вправе получить вычет пропорционально своей доле - и для этого важно, чтобы платёжные документы (квитанции, выписки о списании со счёта) подтверждали, кто именно вносил деньги, либо чтобы созаёмщики оформили письменное соглашение о распределении расходов на проценты.

Что происходит при рефинансировании ипотеки

Вычет сохраняется, если ипотека рефинансирована - то есть новый банк выдал кредит специально для погашения прежнего ипотечного долга. Условие одно, но строгое: в новом кредитном договоре должно быть прямо указано, что заём выдан в целях рефинансирования именно того, первоначального целевого жилищного займа. Если ипотеку рефинансировали несколько раз подряд, право на вычет сохраняется по всей цепочке договоров - но в каждом новом договоре должна быть ссылка на предыдущий, иначе налоговая может отказать в части процентов, уплаченных уже по новому, не связанному документально с первоначальным, кредиту.

Отдельная ситуация - когда рефинансированием объединяют сразу несколько кредитов, например ипотеку и потребительский кредит на ремонт или на другие цели. В этом случае вычет положен только на ту часть процентов, которая приходится именно на жилищную составляющую долга, и банк, как правило, указывает эту пропорцию в справке или в самом договоре рефинансирования. Часть процентов, приходящаяся на нецелевой потребительский долг, в вычет не включается, даже если формально всё объединено одним ежемесячным платежом.

Как оформить вычет

Есть два способа получить вычет: через налоговую декларацию по итогам года (личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или бумажная декларация 3-НДФЛ) - тогда деньги приходят единой суммой на счёт, или через работодателя в течение года - тогда с зарплаты просто перестают удерживать НДФЛ до тех пор, пока не будет выбрана вся положенная за год сумма. С 2021 года часть данных для упрощённого порядка налоговая получает от банков напрямую, и в личном кабинете может появиться уже готовое предзаполненное заявление - его остаётся только проверить и подписать. Если предзаполненного заявления нет, нужно подать декларацию самостоятельно, приложив договор ипотеки, документы, подтверждающие право собственности, и справку банка об уплаченных процентах за год.

Сроки тоже отличаются. При обычном порядке через декларацию с полным пакетом документов налоговая по общему правилу проводит камеральную проверку до трёх месяцев, а затем в течение месяца перечисляет деньги, хотя на практике при полном комплекте документов проверку нередко закрывают быстрее, за 15 рабочих дней, - то есть от подачи документов до денег на счёте может пройти до четырёх месяцев, а может и меньше. Упрощённый порядок через предзаполненное заявление в личном кабинете устроен иначе: проверка по нему ограничена 30 календарными днями по закону, и деньги обычно приходят быстрее, чем при обычной декларации. Получение вычета через работодателя не требует ожидания вовсе: после того как налоговая подтвердит право на вычет по заявлению, работодатель перестаёт удерживать НДФЛ с ближайшей же зарплаты, но деньги в этом случае приходят не единой суммой, а постепенно, по мере начисления зарплаты в течение года.

Пошаговый порядок оформления вычета и список необходимых документов на примере вычета за покупку жилья - в отдельном материале: как оформить налоговый вычет за квартиру, процедура для вычета по процентам совпадает почти полностью, отличается только справка об уплаченных процентах вместо документов о стоимости покупки.