Как оформить семейную ипотеку

Семейную ипотеку оформляют через любой банк, который участвует в программе: сначала подтверждают право на льготную ставку по составу семьи, потом подают заявку и пакет документов, дожидаются одобрения и подписывают кредитный договор на новостройку, дом по договору с эскроу-счётом или - в ограниченных случаях - на вторичное жильё. Сама процедура почти не отличается от обычной ипотеки, разница в основном в ставке и в требованиях к заёмщику и объекту.

Кому доступна программа

Базовых условий два, и достаточно выполнить хотя бы одно. Первое - в семье есть ребёнок, рождённый или усыновлённый с 1 января 2018 года, который на дату оформления кредита ещё не достиг семи лет. Второе - в семье есть несовершеннолетний ребёнок с установленной инвалидностью, и тогда возраст остальных детей и год их рождения значения не имеют.

Семья не обязана быть полной: программа доступна и одинокому родителю, если ребёнок соответствует одному из условий выше. Заёмщиком или созаёмщиком должен быть гражданин России, обычно это сам родитель. За годы действия программы список подходящих семей расширяли несколько раз, добавляя отдельные категории - например, семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми независимо от возраста старшего. Поэтому если ваша ситуация не укладывается ровно в два базовых пункта, есть смысл уточнить актуальный перечень категорий у банка или на портале ДОМ.РФ, а не полагаться на память о старой редакции правил.

Если под условия семейной ипотеки семья не попадает, стоит посмотреть и на другие адресные программы с господдержкой - у них свои критерии и свой набор регионов и профессий, подробнее об этом в статье как оформить льготную ипотеку.

Супруг заёмщика обычно становится созаёмщиком по умолчанию, независимо от того, работает он официально или нет, - это требование большинства банков-участников, а не только конкретного банка. Исключение возможно, если между супругами заключён брачный договор с раздельным режимом имущества, либо если второй супруг не может выступать созаёмщиком по объективным причинам, например по возрасту или состоянию здоровья, - тогда вопрос решается индивидуально с банком.

Официального ограничения на то, сколько раз в жизни семья может воспользоваться программой, не установлено: если после уже погашенного или ещё действующего кредита на другую квартиру в семье снова появляется ребёнок, отвечающий условиям, семья вправе подать новую заявку на новый объект. Практическое ограничение здесь не в правилах программы, а в долговой нагрузке: банк оценивает способность обслуживать одновременно несколько кредитов и может отказать, если совокупная нагрузка на бюджет семьи выглядит чрезмерной.

Какая ставка и сумма кредита положены

Ставка по программе больше не единая: она зависит от числа детей в семье и от региона покупки жилья. Для семьи с одним ребёнком верхняя граница ставки - до 10 процентов, а в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области - до 12 процентов. Для семьи с двумя детьми - до 8 и 10 процентов соответственно, с тремя - до 6 и 8 процентов, с четырьмя - до 4 и 6 процентов, а для семей с пятью и более детьми - до 2 и 4 процентов. Это потолки: конкретный банк вправе предложить ставку ниже, но не выше границы для соответствующей категории.

Максимальная сумма кредита по льготной ставке исторически составляла 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 миллионов рублей для остальных регионов. При объединении семейной ипотеки со вторым кредитом на ту же сделку суммарный лимит поднимается до 30 миллионов и 15 миллионов рублей соответственно. Поскольку параметры программы правительство пересматривает регулярно, точный лимит и ставку на дату обращения правильнее сверить непосредственно в выбранном банке или на портале ДОМ.РФ.

Важная особенность программы - ставка, зафиксированная в договоре на дату выдачи кредита, обычно сохраняется на весь срок кредита, а не только на первые несколько лет, как бывает у некоторых коммерческих продуктов с промо-периодом. Если ребёнок, из-за которого семья получила право на льготу, впоследствии достигнет семи лет, это никак не отменяет уже действующий договор и не поднимает ставку - условия сохраняются до полного погашения кредита. Разумеется, при рефинансировании или получении нового кредита на другой объект право и параметры оценивают заново, уже исходя из актуального состава семьи.

Какое жильё можно купить

Основной сценарий - новостройка: квартира по договору долевого участия у застройщика или готовая квартира, купленная у юридического лица. Подходит и индивидуальный жилой дом - либо строительство с использованием эскроу-счёта, либо готовый дом, купленный у застройщика-юрлица.

Вторичное жильё по программе можно купить не всегда, а в ограниченном перечне случаев: например, в сельской местности, в малых населённых пунктах, где новое строительство не ведётся, или на территориях с особым статусом вроде Дальнего Востока. Отдельный сценарий - рефинансирование уже взятой обычной ипотеки на условия семейной, тогда объект остаётся тем же, что был куплен раньше. Точный перечень случаев для вторичного жилья стоит уточнить в банке заранее, до похода к продавцу: правила по регионам и по годам отличаются.

Продавцом по сделке в рамках программы не может выступать близкий родственник заёмщика - супруг, родитель или ребёнок. Это ограничение действует почти у всех банков-участников независимо от того, идёт речь о новостройке или о разрешённом варианте вторичного жилья, и связано с тем, что программа рассчитана на реальное улучшение жилищных условий семьи, а не на внутренние расчёты между родственниками с использованием льготной ставки.

Отдельно стоит учитывать требование о долях детям, если для покупки использован материнский капитал: в этом случае жильё нужно будет оформить в общую собственность всех членов семьи, включая детей, с выделением долей в срок, который устанавливает закон об использовании материнского капитала. Это требование действует независимо от программы ипотеки и касается любой сделки, где часть стоимости покрыта маткапиталом, а не только семейной ипотеки.

Первоначальный взнос и чем его можно закрыть

Минимальный первоначальный взнос по программе - не менее 20 процентов от стоимости объекта. Ипотеки без первоначального взноса семейная программа не предусматривает ни при каких условиях. Зато в счёт взноса можно направить средства, которые уже есть у семьи как государственная поддержка: материнский капитал (как его оформить - в отдельной статье как оформить материнский капитал), региональные жилищные выплаты и сертификаты, если такие семье положены.

Направить материнский капитал на первоначальный взнос можно и до того, как ребёнку, на которого он выдан, исполнится три года - для покупки жилья это одно из немногих исключений из общего правила о трёхлетнем возрасте, потому что речь идёт об улучшении жилищных условий с использованием заёмных средств. Для этого Социальный фонд перечисляет деньги напрямую банку по заявлению, а не выдаёт их на руки семье, поэтому сумму взноса из собственных средств нужно будет подтвердить отдельно, если материнского капитала не хватает на весь требуемый минимум в 20 процентов.

Как проходит оформление шаг за шагом

Порядок действий обычно такой:

1. Выбрать банк-участник программы и присмотреть объект - новостройку, дом или подходящий вариант вторичного жилья.
2. Подать предварительную заявку на ипотеку, чаще всего онлайн; банк сообщает решение обычно в течение нескольких рабочих дней.
3. Собрать полный пакет документов по себе, по составу семьи и по объекту.
4. Дождаться итогового одобрения и независимой оценки объекта недвижимости.
5. Подписать кредитный договор и договор купли-продажи или договор долевого участия.
6. Зарегистрировать сделку и ипотеку в Росреестре.
7. Дождаться перечисления денег продавцу или застройщику - обычно это делает сам банк по итогам регистрации.

Сроки на каждом этапе зависят от банка и от того, насколько быстро продавец или застройщик готовят свой пакет документов. Предварительное одобрение заявки по доходу и по составу семьи обычно занимает меньше времени, чем итоговое одобрение сделки по конкретному объекту, потому что объект банк оценивает и проверяет отдельно и уже после того, как заёмщик найден платёжеспособным.

Какие документы понадобятся

Базовый пакет включает паспорта заёмщика и созаёмщиков, свидетельства о рождении всех детей или документы об усыновлении, документ об инвалидности ребёнка, если право на программу даёт именно это условие, СНИЛС, документы о доходах и трудовой занятости, а также полный комплект документов по приобретаемому объекту. Список различается в зависимости от банка и от того, покупается новостройка, дом или вторичное жильё, поэтому подробный разбор с нюансами удобнее смотреть отдельно - в статье какие документы нужны для семейной ипотеки.

Из-за чего банк может отказать

Испорченная кредитная история или уже существующая высокая долговая нагрузка - самая частая причина отказа, как и в обычной ипотеке. Другая типичная причина - недостаточный подтверждённый доход относительно суммы кредита: программа снижает ставку, но не снимает требование к платёжеспособности. Банки также смотрят на возраст заёмщика к моменту планового погашения кредита - если на конец срока он превышает предельный возраст по продукту конкретного банка, срок кредита или сумму придётся пересматривать.

Отдельная группа причин связана с объектом: если недвижимость не подходит под условия программы - например, это вторичное жильё вне разрешённого перечня случаев или дом без эскроу-счёта на этапе строительства - банк одобрит кредит по обычной ставке, но не по льготной. Страхование жизни заёмщика по закону добровольное, но его отсутствие банк обычно компенсирует повышением ставки, поэтому на практике страховку оформляет почти каждый заёмщик.

Для заёмщиков с нестандартным подтверждением дохода - самозанятых, индивидуальных предпринимателей, тех, кто получает часть дохода неофициально, - банк может запросить дополнительные документы сверх стандартного пакета: выписки по расчётному счёту, налоговую декларацию за несколько периодов или справку о доходах по форме самого банка. Отказ по таким заявкам чаще связан не с самой программой, а с тем, что банку сложнее оценить стабильность дохода, а не с тем, что доход недостаточен по сумме.

Что можно сделать с кредитом после оформления

Материнский капитал не обязательно использовать только как первоначальный взнос - его можно направить и на частичное досрочное погашение уже действующего кредита по семейной ипотеке, после того как средства перечислены в счёт долга. Банк в этом случае пересчитывает график платежей: заёмщик обычно выбирает, сократить ли срок кредита при том же ежемесячном платеже или, наоборот, уменьшить сам платёж при том же сроке.

Если после оформления кредита в семье рождается ещё один ребёнок и это меняет число детей, от которого зависит верхняя граница ставки, автоматического пересмотра ставки по уже действующему договору не происходит - условия остаются такими, какими были зафиксированы при выдаче. Чтобы получить более низкую ставку, положенную семье с бо́льшим числом детей, обычно нужно обращаться за рефинансированием этого же кредита на новых условиях, и банк рассматривает такое обращение как отдельную сделку со своей проверкой.

Можно ли переоформить старую ипотеку на семейную

Да, рефинансирование предусмотрено: если состав семьи подходит под условия программы, действующую обычную ипотеку - не льготную и не субсидированную по другой госпрограмме - можно переоформить на условия семейной ипотеки, в том числе в другом банке. Порядок почти такой же, как при новой заявке: банк проверяет заёмщика и семью заново, запрашивает документы по остатку долга у прежнего кредитора и по самому объекту. Разница в том, что оценка недвижимости уже, как правило, актуальна с прошлой сделки, а значит этот шаг иногда проходит быстрее.

Рефинансировать по программе можно только тот кредит, который изначально не был льготным: ипотеку, уже выданную по другой госпрограмме с субсидированной ставкой, переоформить на условия семейной ипотеки нельзя - совмещать две меры государственной поддержки на один и тот же кредит закон не позволяет. Обычную рыночную ипотеку, взятую до рождения или усыновления ребёнка, дающего право на программу, переоформить можно, и на практике это одна из самых частых причин обращения за семейной ипотекой уже после покупки жилья.