Сельская ипотека: какие документы нужны

Для сельской ипотеки банк просит стандартный ипотечный пакет - паспорт, документы о доходе, бумаги на приобретаемый объект - и дополнительно то, что подтверждает право на льготную программу: адрес объекта в сельской местности, попадающей под условия банка. Набор документов отличается в зависимости от того, покупаете вы готовое жильё, квартиру в новостройке или строите дом самостоятельно, есть ли у вас созаёмщики и планируете ли использовать материнский капитал в качестве взноса.

Кто может претендовать на льготные условия

Сельская ипотека - программа господдержки, по которой банк выдаёт кредит на покупку или строительство жилья в сельской местности по ставке ниже рыночной. Обратиться может гражданин России, который планирует приобрести или построить дом либо квартиру в населённом пункте, подпадающем под условия программы - как правило, это сёла, посёлки и малые города, за исключением пригородов крупных городов и отдельных регионов, где действуют свои ограничения. Ключевое отличие от программы льготной ипотеки - решающее значение здесь имеет не профессия заёмщика, а адрес объекта недвижимости. Точный перечень населённых пунктов, где можно оформить такой кредит, у каждого банка-участника свой и время от времени пересматривается, поэтому первый шаг - уточнить в банке, подходит ли конкретный адрес именно сейчас.

Наличие детей не является обязательным условием - в отличие от семейной ипотеки, сельская ипотека доступна и одиноким заёмщикам, и парам без детей, если остальные требования банка соблюдены. Возрастных ограничений, кроме общих банковских требований к заёмщику, программа отдельно не вводит.

Первоначальный взнос и срок кредита банк определяет по тем же принципам, что и для обычной ипотеки: процент от стоимости объекта и максимальный срок в годах, зависящие от возраста заёмщика и внутренней политики конкретного банка. Точные условия отличаются от банка к банку и от акции к акции, поэтому сравнивать стоит предложения нескольких банков-участников программы, а не ориентироваться на цифры, которые встретились в рекламном объявлении.

Документы на заёмщика и созаёмщиков

Базовый пакет, который банк запросит в любом случае:

• паспорт гражданина России - заёмщика и всех созаёмщиков;
• заявление-анкета по форме банка;
• СНИЛС;
• документы, подтверждающие доход: справка по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка, для предпринимателей - налоговая декларация и подтверждение уплаты налогов;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем, либо выписка из электронной трудовой книжки через Госуслуги;
• военный билет для мужчин призывного возраста;
• свидетельство о браке или о его расторжении, если это влияет на состав семьи;
• согласие на обработку персональных данных и на запрос кредитной истории.

Если в сделке участвует созаёмщик - супруг, родитель или другой родственник - на него собирают тот же пакет: паспорт, СНИЛС, документы о доходе. Банк оценивает совокупный доход семьи, и включение созаёмщика с подтверждённым доходом иногда помогает пройти одобрение на нужную сумму кредита.

Отдельно стоит сказать про поручителей: их привлекают реже, чем созаёмщиков, но если банк настаивает на дополнительном обеспечении, с поручителя собирают тот же набор бумаг, что и с заёмщика, кроме документов на приобретаемый объект - поручитель не становится совладельцем жилья, а только берёт на себя обязательство погасить долг, если заёмщик перестанет платить.

Если заёмщик - самозанятый, предприниматель или пенсионер

Стандартная справка 2-НДФЛ подходит только тем, кто работает по трудовому договору. Для остальных категорий заёмщиков банк принимает другие документы, подтверждающие доход:

• самозанятые подтверждают доход справкой из приложения «Мой налог» - банк обычно просит выгрузку за длительный период, чтобы увидеть, что поступления не случайны;
• индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию за последний отчётный период и книгу учёта доходов, если применяют упрощённую систему налогообложения;
• пенсионеры подтверждают доход справкой о размере пенсии из Социального фонда или выпиской со счёта, куда приходят выплаты;
• дополнительный доход - от сдачи имущества в аренду, от вкладов, от подработки по гражданско-правовому договору - тоже можно подтвердить отдельными документами, и банк учтёт эту сумму при расчёте платёжеспособности.

Для этих категорий заёмщиков решение банка занимает больше времени и требует более полного пакета, просто потому что доход сложнее подтвердить документально и он менее предсказуем, чем зарплата по трудовому договору. Это не значит, что в кредите откажут - но собрать подтверждающие документы за длительный период стоит заранее, а не ограничиваться справкой за последний месяц.

Документы на готовый дом или квартиру

Если вы покупаете жильё, которое уже построено и оформлено, банку понадобятся:

• выписка из ЕГРН на объект - подтверждает, кто сейчас собственник и нет ли обременений;
• правоустанавливающий документ продавца - договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве;
• технический паспорт или технический план объекта;
• предварительный договор купли-продажи между вами и продавцом;
• отчёт об оценке рыночной стоимости объекта - банк принимает отчёт от аккредитованного оценщика;
• согласие супруга продавца на продажу, если объект - совместно нажитое имущество;
• выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах - чтобы убедиться, что после сделки в доме никто не сохранит право проживания.

Если покупаете квартиру в строящемся доме от застройщика, вместо части этих документов банк запросит договор долевого участия и документы застройщика - разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о постановке дома на кадастровый учёт. Продавец в этом случае не физическое лицо, поэтому и состав документов, и порядок их проверки банком заметно отличаются от вторичного жилья.

Документы, если строите дом самостоятельно

Строительство по сельской ипотеке оформляют иначе, и пакет документов шире:

• договор подряда со строительной организацией - банки принимают только подрядчиков, соответствующих их требованиям, поэтому список аккредитованных компаний стоит уточнить заранее;
• смета на строительство с разбивкой по этапам;
• правоустанавливающие документы на земельный участок - выписка из ЕГРН, договор аренды или собственности; если участок получен бесплатно как многодетной семьёй, пригодится документ, подтверждающий это право - кому положен бесплатный земельный участок многодетным;
• градостроительный план земельного участка и уведомление о планируемом строительстве, поданное в местную администрацию;
• проектная документация или типовой проект дома, если он предусмотрен договором подряда;
• график выполнения работ и график перечисления денег подрядчику - банк выдаёт кредит частями по мере готовности дома, а не всей суммой сразу.

Транши перечисляют не заёмщику на руки, а подрядчику, и каждый следующий платёж банк делает только после того, как предыдущий этап подтверждён актом выполненных работ. Из-за этого при строительстве документооборот растягивается на весь срок стройки, а не заканчивается в день сделки, как при покупке готового дома.

После завершения строительства нужно донести в банк документы о вводе дома в эксплуатацию и о постановке объекта на кадастровый учёт - без этого нельзя снять обременение и оформить дом в собственность полностью.

Как подтверждают, что жильё в сельской местности

Формально это не отдельный документ, а следствие адреса объекта в выписке из ЕГРН или в градостроительном плане участка. Банк сверяет адрес со своим внутренним перечнем населённых пунктов, включённых в программу. Если населённый пункт входит в состав крупной городской агломерации, где сельская ипотека не действует, в кредите откажут ещё на этапе рассмотрения заявки, до сбора полного пакета документов на объект. Поэтому имеет смысл сначала получить от банка предварительное подтверждение, что адрес подходит, и только потом собирать остальные документы.

Отдельное условие большинства банков - обязательство оформить постоянную регистрацию в приобретённом или построенном доме в течение нескольких месяцев после сделки. Это не входит в пакет документов на подачу заявки, но фиксируется в кредитном договоре, а факт регистрации потом подтверждают отдельно - штампом в паспорте или справкой о регистрации. Нарушение этого условия обычно приводит к пересмотру процентной ставки в сторону повышения, поэтому его стоит прочитать в договоре внимательно, а не полагаться на память или на слова менеджера банка.

Если используете материнский капитал

Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или на частичное погашение сельской ипотеки. Кому он положен и какие документы нужны, чтобы получить сам сертификат, мы разбирали отдельно: кому положен материнский капитал и какие документы нужны для сертификата. Для самой ипотечной сделки дополнительно понадобятся:

• сертификат на материнский капитал;
• справка об остатке средств на сертификате из Социального фонда;
• нотариально удостоверенное обязательство выделить доли детям в приобретаемом жилье;
• заявление в Социальный фонд о распоряжении средствами, которое подают уже после одобрения кредита банком.

Если семья использует региональную субсидию или другую меру поддержки на покупку жилья, к пакету добавляется документ, подтверждающий право на эту меру - свидетельство участника программы, сертификат или распоряжение органа соцзащиты. Банк учитывает эти средства как часть первоначального взноса и указывает источник в кредитном договоре, поэтому подавать заявление в Социальный фонд стоит заранее, чтобы к моменту сделки деньги уже были готовы к перечислению.

Что банк потребует после одобрения кредита

Одобрение заявки - не финал сбора документов. Перед выходом на сделку банк обычно просит:

• полис страхования объекта недвижимости - обязателен по закону об ипотеке;
• полис страхования жизни и здоровья заёмщика - формально добровольный, но отказ от него почти всегда поднимает ставку по кредиту;
• свежую выписку из ЕГРН, если предыдущая устарела за время рассмотрения заявки;
• реквизиты счёта для перечисления кредитных средств.

После регистрации сделки в Росреестре нужно донести в банк зарегистрированный договор с отметкой об ипотеке - до этого момента кредит считается предварительно одобренным, но не выданным полностью. Часть банков переводит деньги продавцу или подрядчику только после того, как получит на руки такой договор, поэтому сроки закрытия сделки стоит планировать с запасом.

Частые причины, по которым документы возвращают на доработку

Чаще всего сельскую ипотеку тормозят не отказы по существу, а технические нестыковки в документах: адрес объекта не совпадает в разных бумагах, справка о доходах оформлена не по форме конкретного банка, в смете на строительство не расписана стоимость по этапам, а сразу указана общая сумма. Отдельная частая проблема - истёкший срок действия выписки из ЕГРН или отчёта об оценке: у обоих документов есть срок действия, за который банк успевает провести сделку, и если процесс затянулся, их приходится заказывать заново.

Ещё одна распространённая причина задержки - несовпадение данных о заёмщике в разных документах: например, в трудовой книжке указана одна фамилия, а в свидетельстве о браке - смена на другую, и банк просит донести подтверждающий документ. Похожая ситуация возникает, когда созаёмщик поменял паспорт по возрасту уже после того, как остальные документы собрали, - тогда приходится обновлять весь пакет на него заново, а не только один документ.

Прежде чем нести пакет в банк, стоит свериться со списком конкретно того банка, где оформляется кредит - требования к форме справок и составу пакета у разных банков-участников программы отличаются в деталях, и то, что приняли в одном банке, другой может вернуть на доработку.