Сколько можно вернуть вычетом за квартиру

За квартиру при ставке налога 13 процентов можно вернуть до 260 000 рублей: это 13 процентов от предельных расходов на покупку жилья в 2 000 000 рублей. Отдельно можно вернуть до 390 000 рублей с процентов по ипотеке, поскольку для них предельная сумма составляет 3 000 000 рублей. Складывая оба вычета, один человек может вернуть до 650 000 рублей. Но это потолок, а не гарантия: вернуть можно только тот налог, который вы реально заплатили, поэтому у людей с небольшой зарплатой возврат растягивается на несколько лет.

Ниже - как считается сумма, от чего она зависит и как не промахнуться в расчётах. Предельные размеры расходов взяты из разъяснений налоговой службы по налогу на доходы физических лиц; ставка налога в расчётах принята равной 13 процентам, а для доходов по повышенным ставкам расчёт нужно уточнять отдельно.

Откуда берутся 260 000 и 390 000

В Налоговом кодексе (статья 220) для покупки жилья установлена не сумма возврата, а предельный размер расходов, которые можно принять к вычету. По разъяснению налоговой службы, для объектов, приобретённых после 1 января 2014 года, он составляет 2 000 000 рублей. А для процентов по целевому займу на покупку или строительство жилья - 3 000 000 рублей, если заём получен после 1 января 2014 года.

Дальше работает простая арифметика: размер расходов умножается на ставку налога.

• 2 000 000 × 13 % = 260 000 рублей - максимум возврата с покупки.
• 3 000 000 × 13 % = 390 000 рублей - максимум возврата с ипотечных процентов.

Цифры 260 и 390 тысяч - это именно предельные. Если квартира стоила меньше двух миллионов, вернут 13 процентов от её цены. Если проценты по ипотеке за все годы составили 1,2 миллиона рублей, вернут 156 000 рублей.

Что считается расходами на покупку

К вычету принимают то, что вы платили за жильё и за его приведение в состояние, пригодное для проживания, но только если это подтверждено документами и отражено в договоре. Обычно в расчёт попадают:

• цена квартиры, комнаты или доли по договору купли-продажи или долевого участия;
• расходы на достройку и отделку, если в договоре указано, что жильё передаётся без отделки или не завершённым строительством, и есть подтверждающие чеки и акты;
• расходы на проектно-сметную документацию при строительстве дома.

Стоимость мебели, техники и ремонта в уже готовой квартире в вычет не идёт. Сумма, превышающая лимит, тоже не пропадает без пользы: она не добавляет возврата, но и не мешает его получить.

Именно по этой причине людям, купившим жильё за 5 или 10 миллионов, всё равно положено 260 000 рублей, а не 13 процентов от всей цены. Лимит один для всех.

Вернут не больше, чем вы уплатили налога

Это самое важное ограничение. Налог на доходы физических лиц, который работодатель удерживает с вашей зарплаты, - вот потолок возврата за год. Если за год вы заплатили 80 000 рублей налога, то вернуть по вычету можно максимум 80 000 рублей, даже если право на вычет больше.

Остаток не пропадает: он переносится на следующие годы до полного использования. Это следует из разъяснения налоговой службы: если вычет использован не полностью, остаток может быть перенесён на последующие налоговые периоды.

Поэтому не стоит ждать, что 260 000 рублей придут на счёт сразу одним платежом. Скорее всего, они придут частями за разные годы. Рассмотрим на примерах, как это выглядит.

Примеры расчёта

Цифры условные, но показывают механику.

Пример 1. Квартира за 4 000 000 рублей, зарплата 60 000 рублей в месяц. За год доход составляет 720 000 рублей, налог при ставке 13 процентов - 93 600 рублей. Полагающийся вычет - 260 000 рублей. За первый год вернут 93 600 рублей, за второй столько же, за третий - остаток 72 800 рублей. Итого около трёх лет.

Пример 2. Квартира за 1 500 000 рублей, зарплата 100 000 рублей в месяц. Налог за год - 156 000 рублей. Расходы 1 500 000 рублей дают 195 000 рублей возврата. За первый год вернут 156 000, за второй - оставшиеся 39 000 рублей.

Пример 3. Квартира в ипотеку, проценты за первый год - 450 000 рублей. Налог, который можно вернуть с процентов, - 58 500 рублей в этом году. Если налога у человека за год удержано больше, вернут всю эту сумму; если меньше, то только его часть, а остаток процентов перенесётся.

Пример 4. Две покупки подряд. Сначала человек купил комнату за 800 000 рублей и получил вычет 104 000 рублей. Из лимита в 2 000 000 рублей он использовал 800 000, осталось 1 200 000. Через несколько лет он покупает квартиру за 3 000 000 рублей и вправе заявить вычет с оставшихся 1 200 000 рублей, то есть получить ещё 156 000 рублей. Вместе выходит 260 000 рублей - ровно предельная сумма. Такая схема действует для жилья, купленного после 1 января 2014 года; для более ранних покупок правила другие, и там вычет мог быть использован один раз.

Пример 5. Налога почти нет. Человек работает неполный день, и за год работодатель удержал 24 000 рублей налога. Право на вычет у него на 260 000 рублей, но ежегодно можно вернуть лишь то, что удержано. На полный возврат уйдёт больше десяти лет. Если за это время его доходы вырастут, срок сократится, а если он станет пенсионером, ему пригодится возможность переноса остатка на предыдущие годы, о которой сказано ниже.

Во всех примерах вычет по покупке и вычет по процентам считаются отдельными «кошельками». Лимит по покупке - 2 000 000, лимит по процентам - 3 000 000, и они не вычитаются друг из друга.

Если квартира дешевле двух миллионов

Раньше вычет можно было использовать только один раз в жизни и только по одной квартире. Сейчас для объектов, купленных после 1 января 2014 года, действует общий лимит расходов в 2 000 000 рублей, и он не привязан к одному объекту: по разъяснению налоговой службы, лимит общий вне зависимости от того, один объект или несколько. Это значит, что если вы купили комнату за 900 000 рублей и использовали вычет, то при покупке следующего жилья можно получить ещё вычет с оставшихся 1 100 000 рублей расходов.

Для процентов по ипотеке ситуация иная: вычет по процентам предоставляется по одному объекту, и этот объект нужно определить. Нюансы лучше уточнить в инспекции, так как на этот пункт влияют договор и дата получения займа.

Отдельный вопрос - момент, с которого можно подавать документы. Если вы покупаете квартиру по договору долевого участия, вычет можно оформлять после подписания акта приёма-передачи; если по договору купли-продажи, то после получения права собственности и выписки из реестра недвижимости. Подавать декларацию можно в любое время после этого момента, а не только в год покупки. Вычет за покупку не имеет срока давности: право на него у вас остаётся, но возвращают налог только за три года, предшествующих году обращения. Поэтому откладывать подачу на многие годы невыгодно: каждый пропущенный год вне этих трёх уже не вернуть.

Супруги, совместная собственность и доли

Если квартира куплена мужем и женой, то каждый из них вправе заявить вычет в своих пределах. На практике при общей совместной собственности супруги сами решают, в какой пропорции распределить расходы между собой, и подают соответствующее заявление. Это даёт возможность использовать два лимита по 2 000 000 рублей - при условии, что у обоих есть налог, который можно вернуть. В итоге на семью получается до 520 000 рублей возврата по покупке и до 780 000 рублей по ипотечным процентам. Именно так семьи с одним работающим супругом часто упираются в налог: у неработающего супруга нет налога к возврату, и его часть может остаться неиспользованной. В таких случаях распределять расходы нужно с учётом того, у кого какой доход.

Покупка на детей и долями проходит иначе: для долей действуют свои нюансы, и сумма возврата зависит от того, кто платил и кому принадлежит какая доля. Если вы покупаете жильё с участием материнского капитала или субсидий, эти средства из расходов исключаются, потому что платили вы не из своих денег.

Пенсионерам и тем, у кого мало налога

Для пенсионеров в Налоговом кодексе предусмотрена особая возможность: остаток вычета можно перенести не только вперёд, но и на предыдущие налоговые периоды. Практически это значит, что если пенсионер купил квартиру, а налога сейчас платит мало или не платит совсем, он вправе подать декларацию и вернуть налог за предыдущие три года, когда ещё работал. Число лет и условия подробно прописаны в статье 220, и на них стоит смотреть в актуальной редакции.

Если вы не работаете и налог не платите, вычет за квартиру вам не вернёт никто: нечего возвращать. Но можно рассмотреть другие меры поддержки, например льготы пенсионерам или субсидию на оплату ЖКХ.

Как получить деньги и в какие сроки

Вычет оформляют двумя способами.

Через налоговую инспекцию. Вы подаёте декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой прикладывают договор, акт или выписку о праве собственности, платёжные документы и справку о доходах. После проверки, которая идёт до трёх месяцев, налоговая переводит деньги на счёт. Так удобнее всего, если нужно вернуть налог за прошлые годы одной суммой: можно вернуть налог за три года, предшествующих году подачи.

Через работодателя. Вы получаете в налоговой уведомление о праве на вычет и приносите его работодателю. Он перестаёт удерживать налог с зарплаты до исчерпания суммы. Деньги вы получаете «на руки» чуть большей зарплатой. Для тех, кто хочет получать выгоду помесячно, это удобно, но возврата за прошлые годы этот способ не даёт.

Подробнее о том, как оформить, - в статье налоговый вычет за квартиру: как оформить, а список бумаг приведён в материале налоговый вычет за квартиру: какие документы нужны. Кто имеет право, разобрано в статье налоговый вычет за квартиру: кому положено.

Что может уменьшить сумму возврата

Бывает, что сумма в итоге получается меньше расчётной. Вот частые причины.

• Налога за годы покупки было мало. Вы работали неполный год, находились в отпуске по уходу за ребёнком или имели низкую зарплату.
• Часть доходов получена не по ставке 13 процентов. Если доход облагался по другой ставке, расчёт отличается, и возврат считается от налога, который реально удержан.
• Квартира частично куплена за счёт материнского капитала или субсидии. В расходы такие суммы не входят.
• Продавец и покупатель - взаимозависимые лица. Для сделок между близкими родственниками вычет, как правило, не предоставляют.
• Вычет уже частично использован раньше. Остаток считается от прежнего лимита.
• Не хватает документов, подтверждающих оплату.

Заранее проверьте, нет ли у вас такой ситуации, чтобы не рассчитывать на деньги, которых не будет.

Ещё одна неочевидная причина расхождений - несколько работодателей и несколько источников дохода. Налог, удержанный разными организациями за один год, складывается, и в декларацию попадают все справки о доходах. Если вы забыли приложить справку от второго работодателя, инспекция пересчитает возврат только по тем налогам, которые видит, а недостающую часть придётся подавать отдельно. Проверьте также, нет ли у вас подработки по гражданско-правовым договорам: налог с неё платят по-другому, и при расчёте вычета этот нюанс стоит уточнить в инспекции.

Самая короткая формула

Чтобы быстро прикинуть возврат, сделайте три шага.

1. Возьмите стоимость жилья, но не больше 2 000 000 рублей, и умножьте на 0,13.
2. Отдельно возьмите проценты по ипотеке, но не больше 3 000 000 рублей, и тоже умножьте на 0,13.
3. Сравните итог с налогом, который удерживает работодатель в год: делите сумму на годовой налог, и получите число лет, за которое вернётся вычет.

Эта оценка не заменит расчёта в налоговой, но помогает понять порядок цифр. Решение, подавать заявление сейчас или подождать, остаётся за вами; мы лишь описываем, как устроен расчёт. Точные размеры и условия зависят от даты покупки и договора, поэтому сверяйте их с Налоговым кодексом и разъяснениями налоговой службы.