Налоговый вычет за квартиру: кому положено

Имущественный налоговый вычет за квартиру положен человеку, который купил или построил жильё на территории России, является налоговым резидентом страны и платит налог на доходы физических лиц по основной ставке. Вычет позволяет вернуть часть уже уплаченного НДФЛ - в пределах суммы, установленной Налоговым кодексом для стоимости жилья, а если квартира куплена в ипотеку, дополнительно можно вернуть налог с суммы уплаченных банку процентов. Право не одноразовое в узком смысле: лимит по стоимости жилья можно “добрать” при следующей покупке, если он не был использован полностью, а вычет по процентам действует по мере фактической уплаты в течение всего срока кредита.

Кто имеет право на вычет

Право на имущественный вычет при покупке жилья есть у человека, если одновременно выполняются несколько условий:

• он налоговый резидент России - находится на территории страны не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд;
• он получает доход, облагаемый НДФЛ по основной ставке - зарплата по трудовому договору, вознаграждение по гражданско-правовому договору, доход от сдачи имущества в аренду с уплатой налога и подобные источники;
• жильё оплачено за счёт собственных средств или заёмных (ипотечных) средств, а не полностью за счёт работодателя или бюджета;
• право собственности на жильё оформлено (для готового жилья) либо подписан акт приёма-передачи (для новостройки, купленной по договору долевого участия, - право на вычет в этом случае возникает раньше регистрации собственности).

Отдельное и принципиальное условие - сделка не должна заключаться между близкими родственниками или иначе взаимозависимыми лицами. К ним относятся супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны, попечители и их подопечные. Если квартира куплена, например, у собственного отца или у супруга, вычет по такой сделке не предоставляется, даже если деньги были уплачены реально и сделка полностью законна.

С какого момента возникает право на вычет

Момент, с которого можно обращаться за вычетом, зависит от типа сделки. При покупке готового жилья по договору купли-продажи право на вычет возникает с года, в котором зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре недвижимости. При покупке новостройки по договору долевого участия дожидаться регистрации собственности не нужно - право на вычет возникает уже с года, в котором подписан акт приёма-передачи квартиры от застройщика, даже если оформление собственности растянется ещё на несколько месяцев. При строительстве жилого дома своими силами право на вычет возникает после регистрации права собственности на построенный дом, а расходы можно учитывать за все годы строительства, если они документально подтверждены.

Предприниматели на специальных налоговых режимах и самозанятые, уплачивающие налог на профессиональный доход, права на вычет по этому доходу не имеют - у них просто нет базы НДФЛ, из которой вычет вычитается. Но если у такого человека параллельно есть доход, облагаемый НДФЛ (например, он же работает по найму), вычет применяется к этой части.

Какое жильё подпадает под вычет

Вычет распространяется на покупку или строительство:

• квартиры, комнаты или доли в них;
• жилого дома или доли в нём;
• земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, - вместе с расположенным на нём (или впоследствии построенным) жилым домом.

Отдельно в состав вычета можно включить расходы на отделку новостройки, но только если в договоре купли-продажи или долевого участия прямо указано, что квартира передаётся без отделки. Если в договоре такой оговорки нет, расходы на ремонт в вычет не входят, даже если квартира фактически была куплена “голой”.

Не входят в вычет расходы, которые формально не относятся к приобретению или отделке самого жилья: покупка мебели и бытовой техники, перепланировка уже готовой квартиры, услуги риелтора по подбору объекта, а также проценты по потребительскому кредиту, даже если он фактически был потрачен на ремонт или связанные с покупкой нужды - вычет по процентам действует только для целевого кредита на приобретение или строительство жилья, оформленного именно так в документах банка.

Лимит вычета при покупке жилья

Вычет предоставляется в пределах стоимости жилья, но не более установленной Налоговым кодексом суммы - по действующим уже более десяти лет правилам предельная база для расчёта составляет 2 миллиона рублей, что при ставке НДФЛ 13 процентов даёт максимальный возврат до 260 тысяч рублей. Если фактическая стоимость жилья меньше предельной суммы, остаток лимита не сгорает - для сделок, совершённых начиная с 1 января 2014 года, его можно перенести на следующую покупку жилья и “добрать” до полной суммы. Для тех, кто воспользовался вычетом по правилам, действовавшим до 2014 года, лимит применялся к одному объекту недвижимости единовременно и переноса остатка на другой объект не предусматривал.

Поскольку конкретная предельная сумма и ставка налога закреплены Налоговым кодексом и в принципе могут пересматриваться, перед подачей документов стоит свериться с действующей редакцией статьи 220 Налогового кодекса или с разъяснениями на сайте налоговой службы, а не ориентироваться на цифры, услышанные ранее.

Вычет по процентам ипотеки

Если жильё куплено в ипотеку или под другой целевой заём на приобретение или строительство жилья, отдельно можно получить вычет с суммы уплаченных банку процентов. Предельная база для этого вычета - 3 миллиона рублей, что при ставке 13 процентов даёт максимальный возврат до 390 тысяч рублей. В отличие от вычета на покупку жилья, который можно постепенно добирать разными объектами до общего лимита, вычет по ипотечным процентам применяется только один раз, по одному кредитному договору и одному объекту недвижимости - “перенести” неиспользованный остаток на другую квартиру или другой кредит нельзя.

Вычет по процентам рассчитывается не сразу на всю сумму процентов за весь срок кредита, а постепенно, по мере их фактической уплаты - то есть в первый год после покупки возврат считается с суммы процентов, уплаченных за этот год, во второй год - ещё за один год, и так далее, пока не будет исчерпан лимит в 3 миллиона рублей базы или не закончится срок кредита.

Отдельный вопрос - рефинансирование ипотеки в другом банке. Право на вычет по процентам при этом не теряется: если новый кредит оформлен именно как рефинансирование прежнего целевого жилищного займа, а это прямо указано в новом кредитном договоре, вычет продолжает считаться по процентам, уплаченным уже по новому договору, в рамках того же общего лимита в 3 миллиона рублей.

Как распределяется вычет между супругами

Если жильё куплено в браке и оформлено как совместная собственность (если иное прямо не установлено брачным договором), право на вычет есть у обоих супругов независимо от того, на кого формально оформлены платёжные документы и свидетельство о праве собственности. Практически это означает, что семья может получить вычет не с 2, а фактически с 4 миллионов рублей стоимости жилья, если сумма покупки позволяет - каждый супруг использует свой лимит в 2 миллиона рублей, а максимальный совокупный возврат по обоим доходит до 520 тысяч рублей. Аналогично можно распределить и вычет по ипотечным процентам - у каждого супруга собственный лимит в 3 миллиона рублей базы.

Для распределения вычета между супругами подаётся совместное заявление в налоговую - можно разделить его поровну или в любой другой пропорции, вплоть до того, что весь вычет получит только один из супругов, если у второго, например, нет официального дохода, облагаемого НДФЛ.

Разберём на условном примере, как это работает на практике. Супруги купили квартиру за 5 миллионов рублей в общую совместную собственность. Каждый из них вправе заявить вычет с 2 миллионов рублей своей части лимита - итого база для вычета по семье составит 4 миллиона рублей из потраченных 5, а оставшийся миллион рублей стоимости квартиры в вычет не войдёт, поскольку превышает совокупный лимит на двоих. Если бы супруги купили квартиру за 3 миллиона рублей, они могли бы распределить вычет так, чтобы один заявил вычет с полных 2 миллионов, а второй - с оставшегося миллиона, и при этом у второго супруга остался бы неиспользованный остаток лимита в 1 миллион рублей для следующей покупки жилья.

Перенос вычета на прошлые периоды для пенсионеров

Отдельное правило действует для пенсионеров. Пенсия сама по себе не облагается НДФЛ, поэтому если единственный доход человека в год покупки жилья - государственная пенсия, вычитать налог не из чего. Для этой категории закон разрешает перенести имущественный вычет на три года, предшествующих году, в котором образовался остаток, - то есть на периоды, когда человек ещё работал и платил НДФЛ по основной ставке. Это касается как работающих, так и неработающих пенсионеров, если ранее у них был налогооблагаемый доход.

Для всех остальных категорий такого переноса на прошлые периоды нет - если в год покупки жилья дохода, облагаемого НДФЛ, не было вовсе (например, человек находился в отпуске по уходу за ребёнком или временно не работал), неиспользованный вычет не сгорает, а просто переносится вперёд, на будущие годы, пока не появится налогооблагаемый доход и не будет исчерпан весь положенный лимит. Жёсткого срока давности на обращение за самим правом на вычет закон не устанавливает - подать документы можно и спустя много лет после покупки жилья, но конкретные условия возврата (за какие именно годы можно получить деньги) стоит уточнить в налоговой инспекции применительно к своей ситуации, поскольку они зависят от того, был ли в соответствующие годы облагаемый доход.

Как оформить вычет: через работодателя или через декларацию

Есть два способа получить вычет:

• через налоговую инспекцию - подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года, дождаться камеральной проверки и получить возврат налога единой суммой на банковский счёт;
• через работодателя - получить в налоговой уведомление о праве на вычет и передать его в бухгалтерию по месту работы, после чего НДФЛ перестанет удерживаться из зарплаты (в пределах суммы вычета) уже в текущем году, не дожидаясь его окончания.

Подробный порядок действий для каждого из этих способов, включая сроки и особенности подачи через личный кабинет налогоплательщика, разобран в материале как оформить налоговый вычет за квартиру, а полный перечень документов на разные ситуации - в материале налоговый вычет за квартиру: какие документы нужны.

Когда права на вычет нет

Вычет не предоставляется в следующих случаях:

• жильё куплено у близкого родственника или иного взаимозависимого лица;
• оплата произведена полностью за счёт средств работодателя, бюджетной субсидии или материнского капитала - в части этих источников вычет не действует, но если человек доплатил собственные или заёмные средства сверх субсидии или маткапитала, право на вычет сохраняется в отношении именно этой доплаченной суммы;
• человек уже полностью исчерпал лимит вычета по прежним покупкам жилья - для сделок до 2014 года лимит применялся к одному объекту без переноса, для более поздних - суммарно по всем объектам до общей предельной суммы;
• нет дохода, облагаемого НДФЛ по основной ставке, - например, единственный источник дохода это стипендия, пособие или доход от деятельности на специальном налоговом режиме;
• человек не является налоговым резидентом России на момент получения дохода, из которого предполагается вычет.

Имущественный вычет за квартиру - не то же самое, что программы льготной ипотеки вроде семейной: вычет возвращает часть уже уплаченного налога и никак не влияет на процентную ставку по кредиту, а программы субсидирования снижают саму ставку на этапе оформления займа. Это разные меры, и пользоваться ими можно одновременно - подробнее о самой льготной ипотеке в материале как оформить льготную ипотеку. Похожий принцип действует и для других социальных вычетов - например, за лечение: там тоже есть свой предел суммы и свои условия, с которыми стоит ознакомиться отдельно в материале налоговый вычет за лечение: кому положено.