Военная ипотека: как оформить

Чтобы получить военную ипотеку, военнослужащему нужно пройти четыре шага: попасть в реестр участников накопительно-ипотечной системы (сокращённо НИС), дождаться момента, когда государственными накоплениями разрешено распорядиться, получить свидетельство участника и договор целевого жилищного займа, а затем обратиться с этими документами в банк за ипотечным кредитом. Дальше разберём каждый шаг и тонкости, из-за которых оформление чаще всего затягивается.

Кто может стать участником накопительно-ипотечной системы

Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих действует для тех, кто служит по контракту. В неё автоматически включают офицеров, получивших первое воинское звание после начала действия системы, а также мичманов, прапорщиков и военнослужащих по контракту рядового и сержантского состава, которые отслужили не менее трёх лет по контракту. Остальные военнослужащие по контракту, для которых автоматическое включение не предусмотрено, подают рапорт на имя командира воинской части с просьбой включить их в реестр участников. Военнослужащие, проходящие службу по призыву, участниками НИС не становятся - система рассчитана именно на контрактников.

Отдельная категория - военнослужащие, участвовавшие в боевых действиях, в том числе в специальной военной операции. Для них закон предусматривает право распорядиться накоплениями сразу после включения в реестр, не дожидаясь трёх лет участия, о которых сказано ниже.

Участником системы становится сам военнослужащий, а не члены его семьи: супруга или совершеннолетние дети не могут открыть отдельный накопительный счёт или получить какую-то часть накоплений независимо от него. Это важно учитывать при разводе - накопления и приобретённая по военной ипотеке квартира делятся по общим правилам семейного и жилищного законодательства, а не по правилам самой НИС, у которой отдельного механизма раздела имущества между супругами нет.

Как попасть в реестр и получить статус участника

Основание для включения в реестр - рапорт командиру части (для тех, кого не включают автоматически) либо приказ о присвоении звания или заключении контракта для тех, кто входит в систему по умолчанию. Кадровый орган части передаёт сведения в уполномоченную организацию - федеральное казённое учреждение “Росвоенипотека”, которое ведёт реестр участников и именные накопительные счета. С момента включения в реестр на счёт военнослужащего ежегодно поступает накопительный взнос от государства, а до этого момента никакие деньги не копятся.

Проверить, что данные внесены верно и взносы действительно приходят, можно через личный кабинет участника на сайте Росвоенипотеки - для входа нужен номер реестрового счёта, который сообщает кадровая служба части.

Когда накоплениями можно распорядиться

Право использовать накопленные деньги на первоначальный взнос по ипотеке появляется через три года участия в системе - этот срок отсчитывается не от даты поступления на службу, а от даты включения в реестр НИС. До истечения трёх лет банк не примет заявку по программе военной ипотеки, потому что участнику ещё не положен целевой жилищный заём.

Исключение - участники боевых действий: для них право оформить целевой жилищный заём и военную ипотеку наступает сразу после включения в реестр, без трёхлетнего ожидания. Это одна из немногих льгот, где статус участника боевых действий напрямую ускоряет доступ к жилищной программе, а не только влияет на размер выплат.

Если военнослужащий за это время переводится в другую часть, меняет место службы или даже вид Вооружённых сил, отсчёт трёхлетнего срока не прерывается: он идёт от даты включения в реестр НИС, а не от того, в какой именно части человек служит на конкретный момент. Прерывает срок только исключение из реестра - например, если контракт был расторгнут и позже заключён заново, накопительный стаж для целей военной ипотеки, как правило, считают заново.

Сколько денег накапливается на счёте

Размер годового накопительного взноса на одного участника устанавливает правительство и ежегодно индексирует с учётом инфляции - конкретную сумму на нужный год стоит проверять в приказе Министерства обороны или на сайте Росвоенипотеки перед обращением в банк, потому что цифра меняется каждый год и любой справочник быстро устаревает. Взнос перечисляется на именной накопительный счёт частями в течение года, а не одной суммой.

За три года участия на счёте накапливается сумма из нескольких годовых взносов плюс доход от инвестирования этих средств - управлением занимается сама Росвоенипотека через отобранные управляющие компании, участник не выбирает, во что вкладывать деньги и не может распорядиться инвестиционным доходом отдельно от основной суммы. Сам инвестиционный доход не гарантирован заранее и зависит от результатов управления в конкретные годы, поэтому итоговая сумма на счетах у двух участников с одинаковым стажем службы может немного отличаться. Именно накопленная сумма, а не единый фиксированный взнос, становится первоначальным взносом по ипотеке или, если жильё дешевле накоплений, идёт в счёт покупки вовсе без кредита.

Свидетельство участника и целевой жилищный заём

Чтобы банк принял заявку по программе военной ипотеки, участнику нужны два документа от Росвоенипотеки: свидетельство участника накопительно-ипотечной системы и договор целевого жилищного займа. Свидетельство подтверждает статус и право на накопления, а целевой жилищный заём - это фактически заём от государства, который вместе с накоплениями покрывает первоначальный взнос. После оформления ипотеки участник обязан ежемесячно отчитываться о платежах, хотя сами платежи вносит за него государство, пока он остаётся участником системы.

Заявление на выдачу свидетельства подаётся через личный кабинет на сайте Росвоенипотеки или письменно через кадровую службу части. С момента подачи рапорта до получения свидетельства на руках обычно проходит от полутора до трёх месяцев, поэтому свидетельство стоит заказывать заранее, а не одновременно с подачей заявки в банк - иначе сделка по выбранной квартире может сорваться из-за сроков.

У свидетельства есть собственный срок действия - около девяти месяцев со дня подписания. Если за это время участник не успел найти квартиру, выйти на сделку и подать документы в банк, свидетельство переоформляют заново: можно подать новый рапорт, не дожидаясь окончания срока действия текущего документа. Пока идёт переоформление, накопления никуда не пропадают и продолжают находиться в доверительном управлении Росвоенипотеки, доход на счёте не теряется.

Как выбрать банк и подать заявку на кредит

С военной ипотекой работает большинство крупных банков, у которых есть отдельная аккредитованная программа для участников НИС. Список документов для банка обычно включает паспорт, свидетельство участника НИС, договор целевого жилищного займа, удостоверение личности военнослужащего и документы на выбранную квартиру. Если сумма кредита превышает накопления и лимит целевого займа, банк может запросить дополнительное подтверждение дохода - как по обычной ипотеке.

Процентная ставка по военной ипотеке обычно ниже рыночной, потому что часть рисков для банка покрывает государство, но точную цифру нужно уточнять в конкретном банке на момент обращения - рыночные ставки меняются, и справочные цифры из старых статей быстро устаревают. Для участников, которые одновременно подходят под условия семейной ипотеки - например, при рождении ребёнка после определённой даты, - ставка может быть ещё ниже, и тогда стоит уточнить у банка возможность совместить программы. Список документов для семейной ипотеки шире, чем для военной: с ним можно ознакомиться в статье Какие документы нужны для семейной ипотеки. Если военная ипотека по каким-то причинам не подходит, стоит также посмотреть условия обычной льготной программы - им посвящена статья Как оформить льготную ипотеку.

Какое жильё разрешено купить по военной ипотеке

Программа допускает покупку готовой квартиры, квартиры в строящемся доме по договору долевого участия, а в ряде случаев - индивидуального жилого дома с земельным участком. Основное ограничение касается предельной суммы, которую готовы профинансировать государство и банк: если цена квартиры выше суммы накоплений, целевого займа и одобренного кредита, разницу участник доплачивает из собственных средств. Банк также проверяет юридическую чистоту объекта и его ликвидность - это стандартная часть любой ипотечной сделки, а не особенность именно военной программы.

Отдельное ограничение касается покупки жилья у близких родственников - родителей, детей, супруга. Банк и Росвоенипотека вправе расценить такую сделку как попытку обналичить целевой жилищный заём без реальной покупки квартиры, и в кредите могут отказать ещё на этапе проверки. Если в семье уже есть подходящий вариант жилья у родственника, надёжнее заранее уточнить у банка, допустима ли такая сделка именно по его внутренним правилам, а не рассчитывать, что формальное соответствие требованиям снимет все вопросы.

Доплата собственными деньгами, материнский капитал и страхование

Если накоплений и целевого жилищного займа не хватает на выбранную квартиру, участник вправе увеличить первоначальный взнос за счёт собственных средств или средств материнского капитала - такая возможность прямо предусмотрена правилами предоставления целевых жилищных займов. Материнский капитал по военной ипотеке можно направить и по-другому - на частичное или полное погашение уже оформленного кредита, а не только на первоначальный взнос: конкретный вариант стоит обсуждать с банком и Социальным фондом, который распоряжается материнским капиталом, до подачи заявления. На сумму, которую участник вносит из собственных средств сверх накоплений НИС, распространяется обычный имущественный налоговый вычет - до 260 000 рублей от стоимости жилья и до 390 000 рублей от уплаченных процентов по кредиту, но только в части, оплаченной лично военнослужащим, а не за счёт государственных накоплений.

По закону об ипотеке приобретаемое жильё в любом случае подлежит страхованию - это касается не только военной ипотеки, а любого ипотечного кредита, где недвижимость служит залогом. Банк может дополнительно предложить или потребовать страхование жизни и трудоспособности заёмщика, хотя обязательность такой страховки стоит уточнять в конкретном банке - требования отличаются.

После подписания договора купли-продажи сделку регистрируют в Росреестре: право собственности оформляют на военнослужащего, но до полного погашения кредита квартира остаётся в залоге сразу по двум основаниям - в пользу банка, который выдал кредит, и в пользу Российской Федерации в лице Росвоенипотеки, которая профинансировала часть покупки через целевой заём. Снять оба обременения можно только после того, как кредит полностью погашен и обязательства по целевому займу закрыты.

Что будет с ипотекой при увольнении со службы

Пока военнослужащий остаётся участником НИС и продолжает службу, ежемесячные платежи по кредиту вносит государство через Росвоенипотеку. Если контракт расторгается по уважительным причинам - например, по состоянию здоровья, по достижении предельного возраста или по организационно-штатным мероприятиям, - обязанность вносить платежи государство, как правило, сохраняет за собой. Если же увольнение происходит по собственной инициативе военнослужащего до истечения минимального срока службы или по отрицательным основаниям, целевой жилищный заём может быть признан подлежащим возврату, и дальнейшие платежи по ипотеке военнослужащему предстоит вносить самостоятельно. Точные основания и сроки для конкретного случая нужно смотреть в договоре целевого жилищного займа - там прописаны все сценарии именно для этого контракта.

Частые причины отказа и задержек

Оформление военной ипотеки чаще всего затягивается не из-за отказа банка, а из-за сроков внутри самой системы: не вовремя поданный рапорт на включение в реестр, задержка с выдачей свидетельства участника, несовпадение данных о звании или выслуге между кадровой службой части и реестром Росвоенипотеки. Ещё одна частая ситуация - выбранная квартира стоит дороже, чем готовы одобрить банк и целевой заём вместе, и сделку приходится пересматривать уже после того, как продавец согласовал сроки. Статус заявления и наличие свидетельства стоит проверить заранее, до того как вносить аванс за квартиру или подписывать предварительный договор.

Ещё одна распространённая заминка - банк не принимает конкретный дом или конкретного застройщика, потому что объект не входит в список аккредитованных банком новостроек. Это не имеет отношения к военной ипотеке как таковой, но именно на этой программе заминка обходится дороже: пока идут согласования, может истечь срок действия уже полученного свидетельства участника, и часть процедуры придётся проходить заново. Поэтому банк и статус объекта имеет смысл проверять раньше, чем свидетельство участника, а не после его получения.